МайоркаМайорка

by admin

Подготовка к переговорам с продавцом

После того, как вы выбрали недвижимость для покупки, следует тщательно подготовиться к переговорам с ее владельцем, изучить спрос и предложение на рынке недвижимости в данной категории и найти веские аргументы, чтобы убедить собственника продать вам понравившееся жилью за ту сумму, которую вы готовы заплатить. Очень важным моментов в этом вопросе является доскональной владение информацией о рыночных ценах на недвижимость выбранного вами класса, так как, естественно, продавец будет пытаться выручить за жилье как можно больше. Ваша же задача – максимально сбить цену, и для этого лучше всего иметь под рукой список аналогичных объектов недвижимости и расценки на их покупку.

Перед тем, как начать переговоры, очень важно детально осмотреть жилье и постараться выявить его недостатки. Это может быть не совсем удобная планировка комнат, некачественный либо давно сделанный ремонт, отсутствие бассейна либо гаража. Оперируя этими фактами, можно убедить владельца недвижимости сделать существенные скидки.

Расчет собственных финансовых возможностей

Если денег на покупку недвижимости в Испании более чем достаточно, то беспокоиться о том, что на оформление покупки не хватит средств, не стоит. Когда же существуют определенные ограничения в финансах, то перед началом процедуры оформления договора купли-продажи следует тщательно проверить все статьи расходов и просчитать, достаточно ли будет суммы, которой вы располагаете, для того, чтобы оплатить не только покупку, но и налоги, пошлины, а также услуги специалистов.

Узнав цену на понравившийся дом либо квартиру, следует проконсультироваться с юристом, чтобы выяснить, какие дополнительные расходы повлечет за собой их покупка. Очень часто возникают ситуации, когда уже после подписания договора купли-продажи выясняется, что средств на то, чтобы оформить жилье в собственность, у покупателя недостаточно. Для того, чтобы этого избежать, следует детально выяснить, какие налоги и пошлины, связанные с приобретением недвижимости, придется уплатить, во сколько обойдутся услуги таких специалистов, как агент по недвижимости, юрист, хестор и т.д. Этот момент очень важен, так как даже после заключения договора в случае, когда продолжить процедуру оформления жилья в собственность у нового владельца нет, он может его лишиться.

Как правило, дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости на Балеарских островах, составляют примерно 10% от ее стоимости. Но ситуации бывают различными, и в некоторых случаях удается уложиться в меньшую сумму, а в других затраты могут оказаться намного больше. Поэтому очень важно еще до начала сделки иметь четкое представление о том, во сколько же обойдется покупка недвижимости с учетом расходов, связанных с ее оформлением.

Покупка недвижимости в кредит

Если средств для того, чтобы приобрести недвижимость на Балеарских островах, не хватает, но стать владельцем коттеджа либо квартиры в этой стране очень хочется, можно прибегнуть к услугам местных банков, охотно предоставляющих услуги ипотеки нерезидентам страны. Однако в этом случае следует помнить, что с учетом банковских процентов, которые придется ежемесячно выплачивать, погашая кредит, стоимость недвижимости может существенно увеличиться.

Необходимо также знать о том, что ни один банк не предоставляет кредит в полном объеме оценочной стоимости приобретаемого жилья. Как правило, на руки выдается лишь 70-80% необходимой суммы, а недостающие средства получатель кредита  должен вносить самостоятельно.

При покупке недвижимости в Испании в кредит, не стоит забывать и о дополнительных расходах, которые будут связаны с обязательной оценкой рыночной стоимость жилья экспертами и оплатой услуг ипотечного брокера,  содействующего получению кредита на более выгодных условиях.

Ремонт приобретенного жилья

Как и в любой другой стране, недвижимость на Мальорке продается как с ремонтом, так и без. В первом случае она обойдется покупателю значительно дороже, так как в стоимость будут включены работу по благоустройству внутренних помещений и прилегающей территории. Если жилье требует ремонта, то это может послужить прекрасным поводом для торгов и снижения его стоимости. Однако, сэкономив на покупке, новый владелец недвижимости должен будет потратиться на его ремонт. Поэтому при выборе дома или квартиры нужно трезво оценивать свои возможности и заранее просчитать, какой вариант будет наиболее приемлемым. В некоторых случаях гораздо выгоднее купить дом или квартиру меньшей площади и не в самом престижном районе, но с ремонтом, чем жилье за более высокую цену, но без внутренней отделки. Ведь ремонт потребует не только дополнительных капиталовложений, но и времени.

Если вы все же решили покупать недвижимость без ремонта, то до заключения договора необходимо просчитать расходы, связанные с предстоящими работам и определить, хватит ли вам средств и на покупку жилья, и на его благоустройство.

Юридические услуги

При покупке недвижимости в Испании без помощи квалифицированного юриста не обойтись. Объясняется это не только особенностями законодательства данной страны, но и множеством нюансов при оформлении сделки, о которых знают лишь специалисты. Поэтому во избежание финансовых проблем, которые может повлечь за собой потерю и средств, и приобретаемого жилья, в этом вопросе лучше заручиться юридической поддержкой.

Многие специалисты предпочитают почасовую оплату своих услуг, поэтому нанимать юриста лучше всего после того, как переговоры о покупке недвижимости уже завершены. Но именно на этом этапе, а не позднее, он должен включиться в работу, чтобы провести аудит квартиры или дома, дав свое заключение о целесообразности подобной покупки.

Процесс переговоров

С того момента, как вы определились с домом или квартирой, которые хотите приобрести, необходимо взять небольшой тайм-аут и тщательно подготовиться ко встрече с продавцом. Необходимо иметь четкий план переговоров и перечень вопросов, которые вы собираетесь ему задать. Стратегию переговоров лучше строить, опираясь на другие предложения о продаже недвижимости и оперируя ценами, которые в настоящий момент действуют на рынке вторичного жилья. Но как бы вы тщательно ни готовились, тенденции рынка следует учитывать. И если в настоящее время наблюдается повышенный спрос на квартиры и дома в Испании, то будьте готовы к тому, что торги с продавцом, которые, естественно, будет дожидаться наиболее выгодного покупателя, не увенчаются особым успехом. В то же время если предложение превышает спрос, то можно смело торговаться и сбивать установленную владельцем жилья цену.

Во время переговоров следует помнить, что торговаться с испанцами довольно сложно. Они четко знают, чего хотят, поэтому будут держать озвученную стоимость и дожидаться того покупателя, который согласиться заплатить им названную сумму. Испанские продавцы жилья также обычно выступают инициаторами того, чтобы в договоре купли-продажи цена недвижимости была указана более низкая, чем на самом деле, чтобы избавить себя от уплаты части налогов. При этом вам будет предложено возместить разницу между указанной в договоре и реальной стоимостью недвижимости наличными. К таким предложениям стоит относиться с определенной долей настороженности и лучше всего избегать их, так как существует риск того, что вам попался недобросовестных покупатель. Как правило, в таких ситуациях продавцы требует, чтобы разница возмещена до подписания договора, что увеличивает риск потери средств. Постарайтесь договориться с владельцем недвижимости о том, что часть денег он получит до оформления сделки, а оставшаяся сумма будет ему передана после подписания всех необходимых бумаг. Если продавец не согласен на подобные условия, то от покупки целесообразнее всего отказаться.

Следует учитывать, что далеко не все испанцы владеют подлинной информацией о ценах на рынке недвижимости и склонны завышать стоимость продаваемого жилья. К примеру, ваш продавец услышал, что недавно его сосед продал дом за определенную сумму. Он уверен, что его особняк гораздо более привлекателен и расположен в лучшем месте, поэтому он смело увеличивает его цену на 20%, не заботясь о том, какова в настоящий момент реальная ситуация на рынке недвижимости. В риэлторском агентстве, с которым он заключает договор о продаже жилья, сотрудники практически никогда не настаивают на снижении озвученной им цены, выставляя недвижимость на продажу согласно условиям владельцы. Поэтому владение ситуацией на рынке недвижимости для покупателя является непременным условием во время переговоров, так как эта информация позволит не переплачивать за покупку и торговаться с продавцом, оперируя реальными фактами и примерами.

Немаловажным моментом во время переговоров является вопрос комиссии, которую взимают агентства недвижимости за свои посреднические услуги. Как правило, испанские продавцы жилья называют риэлторам сумму, которую они хотели бы получить на руки после продажи недвижимости, а те, в свою очередь, могут добавить к ней комиссионные, размер которых устанавливается произвольно. Покупателю называется конечная сумма, которая может на 10% превышать ту, которую запросил продавец. Поэтому во время торгов будущий владелец недвижимости, как правило, пытается сбить не фактическую стоимость жилья, а размер комиссии, установленной агентством.

Если в качестве посредника выступает испанец, то велика вероятность, что он будет заинтересован в максимально высокой сумме, так как, по сути, торги затрагивают не интересы продавца, а напрямую касаются его личной выгоды. Если в качестве риэлтора выступает иностранец, то торги будут успешными, так как в подавляющем большинстве случаев зарубежные посредники довольствуются процентом от сделки после ее заключения.   К примеру, если посредник работает за 5% от суммы сделки, то с каждой тысячи евро, которые вам удается сбросить во время торгов, он теряет 50 евро. Если же он делает свою надбавку на стоимость недвижимости, которую назвал продавец, то теряет всю сумму, которую вам удалось выторговать.

Предугадать, в какой форме агентство берет свое вознаграждение, практически невозможно, хотя попытаться выяснить это у посредника напрямую можно. Но вероятность того, что риэлторы откроют вам свои коммерческие секреты и позволят правильно оценить сложившуюся ситуацию, очень низка. Очень часто может оказаться так, что у приглянувшегося вам дома или квартиры – несколько посредников, То есть, агентства по цепочке передают друг другу объект, и каждый риэлтор добавляет к его первоначальной стоимости свой процент. Поэтому в сельской местности, где в настоящее время наблюдается ажиотаж на приобретение недвижимости иностранцами, накрутки могут составлять до 35% от первоначальной стоимости жилья.

Вопросы, обсуждаемые во время торгов

Естественно, что ключевой вопрос, который обсуждают между собой продавец и покупатель – цена недвижимости. По понятным причинам владелец жилья хочет продать его подороже, а покупатель – приобрести подешевле. Следующий немаловажный аспект переговоров – сумма наличными деньгами, которая не декларируется продавцом. Многие испанцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указывалась минимальная цена сделки, а разницу предпочитают получать наличными. Этот вопрос довольно щекотливый, так как такая схема сделки является грубым финансовым нарушением, которое может повлечь за собой проблемы не только для продавца, но и для покупателя. Поэтому рисковать не стоит, и если есть возможность обойтись без передачи продавцу наличных денег, то ей следует воспользоваться.

Правда, многие владельцы недвижимости в Испании предпочитают все же снижать собственные налоги таким противозаконным способом и требуют, чтобы часть стоимости недвижимости была выдана им наличными еще до заключения договора купли-продажи. Эти деньги нигде не учитываются, и в случае, если продавец решил вас обмануть, доказать факт передачи денег, даже в присутствии юриста, будет практически невозможно. Кроме того, его обнародование может повлечь за собой финансовые санкции для всех участников сделки. Поэтому к подобным предложениям стоит относиться с большой осторожностью. Особенно, если недвижимость приобретается в кредит либо на момент заключения договора сдается внаем. В этих случаях шанс быть обманутым достаточно высок.

Как правило, заключению договора купли-продажи предшествует подписание частного контракта, по которому покупатель передает продавцу часть денег за недвижимость – задаток. Если сделка по вашей вине не состоялась, то продавец имеет все основания деньги вам не возвращать, а также оговорить в контракте сумму неустойки. Поэтому если вы уверены в своих финансовых возможностях, и для покупки жилья в Испании все готово, включая привлечение необходимых специалистов, то можно обойтись без подписания контракта и сразу перейти к оформлению договора купли-продажи.

Ежегодный налог на недвижимость и землю

В Испании каждый владелец жилья ежегодно должен уплачивать Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) – налог нанедвижимость в Испании. Во время переговоров с продавцом этот вопрос необходимо обсудить, чтобы выяснить, был ли внесен IBI за текущий год. Если владелец недвижимости этого не сделал, то необходимо обсудить, кто возьмет на себя затраты, связанные с уплатой  IBI. При согласии продавца  внести годовой налог его сумма делится на 12 месяцев, и покупатель возмещает ту его часть, которая была переплачена владельцем жилья. Как правило, речь идет о нескольких сотнях евро, и эта сумма не является критичной в вопросе покупки недвижимости в Испании. В случае, когда покупатель платит годовой  IBI, сумма переплаты вычитается из стоимости приобретаемого жилья.

Кроме этого, во время переговоров следует затронуть вопрос о том, кто будет уплачивать  plusvalia – ежегодный налог на увеличение стоимости земли. Его размер напрямую зависит от того, в каком районе располагается жилье, и как долго оно не меняло хозяина. Так, если недвижимость недавно уже продавалась, и ее новый владелец вновь выставляет ее на реализацию, то налог будет незначительным. А если особняк расположен в элитном районе и долгие годы не менял владельца, то сумма plusvalia может оказаться весьма внушительной.

Согласно действующему законодательству, налог на увеличение стоимости земли должен уплачивать продавец жилья. Но на практике нередко погасить задолженность предлагается покупателю. Соглашаться на это ни в коем случае не следует, так как уплата  plusvalia – скрытый способ поднять цену на апартаменты. Как правило, если продавцом недвижимости является резидент Испании, то в договоре купли-продажи необходимость уплатить им налог на увеличение стоимости земли прописывается по умолчанию. Если же продавец – нерезидент, то во время переговоров вопрос уплаты plusvalia необходимо обсудить в обязательном порядке. Владелец недвижимости, не являющийся гражданином Испании, может беспрепятственно покинуть страну после заключения сделки, оставив свои долги новому владельцу недвижимости, которому придется их погашать. Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи, следует удостовериться, что plusvalia был уплачен продавцом. Если же этот вопрос не был решен до момента заключения сделки, а продавец аргументировал свой отказ отсутствием денег, то решить проблему можно несколькими способами. Один из них – удержание суммы налога из денег, которые причитаются продавцу за недвижимость. Другой вариант – контроль со стороны юриста за тем, чтобы сразу после подписания всех необходимых документов продавец отправился в мэрию и погасил задолженность по налогу на увеличение стоимости земли.

В любом случае, до оформления договора купли-продажи покупателю будет нелишним поинтересоваться  размером plusvalia, чтобы наверняка знать, в какую сумму обойдется ему содержание недвижимости на Мальорке.

Дополнительные затраты при покупке недвижимости

Во время переговоров с покупателем следует выяснить, что именно из оборудования и обстановки приобретаемого жилья будет включено в его стоимость, а за что при необходимости придется доплачивать. Хорошо, если перечень мебели и техники, находящейся в доме и входящей в его стоимость, будет составлен и приложен к договору купли-продажи. В противном случае, хотя такое случается крайне редко, новый владелец апартаментов после заселения может обнаружить, что из жилища загадочным образом исчезли газовая плита либо джакузи, которые он считал своей собственностью.

Как правило, продавец сам предлагает покупателю оставить часть обстановки, запросив за нее определенную сумму сверх стоимости недвижимости. Это может быть садовая мебель, встроенная кухня либо мягкий уголок в гостиной, которые владелец дома либо квартиры решил продать. Если подобного предложения не последовало, то у продавца обязательно стоит поинтересоваться, что именно включено в стоимость жилья.

Доступ в недвижимость до окончательного соглашения

В случае, когда приобретаемое жилье требует ремонта, и этот вопрос во время торга имеет важное значение, позволяя существенно снизить цену недвижимости, следует произвести оценку объема предполагаемых работ и связанных с ними затрат со стороны специалистов, в роли которых могут выступать представители строительной организации либо архитекторы. Подобная проверка понадобиться и в том случае, когда покупателю и представляющему его интересы юристу необходимо провести аудит недвижимости, выяснив, вносились ли конструктивные изменения в проект после того, как жилье было введено в эксплуатацию, и внесены ли соответствующие изменения в план строения, который является одним из документов, предоставляемых продавцом при заключении сделки.

Однако далеко не всегда владельцы недвижимости идут навстречу покупателям в вопросе осмотра жилья до того момента, как будет подписан частный контракт, согласно которому покупатель вносит задаток за приобретаемые дом либо квартиру. В этом случае целесообразно обратиться в агентство недвижимости, которое занимается продажей жилья, и заявить о своем намерении тщательно изучить объект перед тем, как принять окончательное решение о покупке. Как правило, если посредники видят, что клиент настроен серьезно, и сделка может состояться, то они находят возможности убедить владельца недвижимости предоставить покупателю доступ в дом или квартиру до момента заключения сделки.

В случае, когда продавец не хочет идти на подобную уступку, можно обратиться за помощью к архитектору и рассказать ему, как выглядит жилье изнутри, получив первичную консультацию и предполагаемую сумму, в которую может обойтись предстоящий ремонт.

Если речь идет о покупке недвижимости в кредит, то ее оценка является обязательным условие оформлении ипотеки. Однако многие продавцы не желают пускать в дом оценщиков до тех пор, пока частный контракт не будет подписан и они не получат задаток, являющийся финансовой гарантией того, что сделка состоится. Соглашаться на это ни в ком случае не следует, так как до окончательного вынесения банком решения по ипотеке вы не можете распоряжаться предполагаемым кредитом и не владеете информацией о том, какую сумму получите на руки. Если до оформления кредита вы все же рискнули подписать частный контракт, то велика вероятность того, что по вине банка сделка не состоится, а переданный задаток плюс неустойка, если это было оговорено в документе, останутся у продавца. В сложившейся ситуации необходимо попытаться найти с владельцем недвижимости компромиссное решение, объяснив, что вы не можете гарантировать заключение договора купли-продажи до тех пор, ока не прояснится ситуация с ипотекой. Для того же, чтобы банк выдал кредит, необходимо знать рыночную стоимость недвижимости, определить которую можно путем оценки. Можно пойти и другим путем, внеся задаток, но четко прописав в частном контракте, что деньги будут вам возвращены, если по какой-либо причине банк откажется выдавать кредит. Это поможет избежать потери средств и в то же время подтвердит ваше намерение приобрести данную недвижимость.

Способы оплаты депозита

Когда переговоры завершены, и покупатель готов подписать частный контракт, следует обсудить с продавцом, в какой форме он желает получить задаток – депозит, который, как правило, составляет порядка 10% от стоимости недвижимости. Вариантов может быть несколько. Так, продавец получает депозит наличным либо поручает забрать деньги у покупателя своему юристу. Депозит также может быть передан через юриста, который представляет интересы покупателя, либо через агентство недвижимости, которое выступает в данной сделке посредником. Каждый из этих вариантов оплаты депозита имеет свои особенности и нюансы.

Так, продавцы часто предпочитают получить задаток наличным деньгами непосредственно от покупателя сразу после подписания частного контракта. Однако этот вариант небезопасен для самого покупателя, так как в случае, если владелец жилья по какой-либо причине откажется его продавать, то вернуть депозит и вообще доказать, что деньги были переданы, покупателю будет крайне проблематично. Лучше всего, если депозит будет передаваться покупателю через посредника, в роли которого могут выступить как агентство недвижимости, так и юристы, представляющие интересы обоих сторон.

В случае, если вы решили передавать деньги через риэлторскую контору, то предварительно следует убедиться в том, она обладает надежной репутацией. Иначе рисковать не стоит, так как нет никакой гарантии, что задаток будет передан продавцу согласно условиям контракта. При передаче депозита через юриста, представляющего интересы продавца, также следует проявить максимум осторожности и поинтересоваться, действительно ли этот человек обладает полномочиям для сопровождения сделки купли-продажи. Не исключено, что под видом юриста  интересы продавца представляет обычный мошенник, а сама сделка является не чем иным, как попыткой легкой наживы на доверчивых покупателях. Оптимальный вариант, если депозит будет передавать продавцу юрист, который представляет ваши интересы. Однако не стоит забывать, что аналогичные подозрения в его компетентности и наличии соответствующих полномочий могут возникнуть у того, кто продает вам жилье.

На каком бы способе передачи депозита продавец и покупатель ни остановили свой выбор, следует в обязательном порядке удостовериться, что сумма задатка будет переведена третьим лицом на счет условного депонирования. Снять ее оттуда до момента окончания сделки будет невозможно, а после подписания договора купли-продажи деньги перейдут в собственность продавца. Это будет являться дополнительной гарантией  того, что ни одна из сторон не проявит недобросовестность при оформлении частного контракта и не попытается завладеть депозитом в случае, если сделка не состоится.

Что представляет собой процесс переговоров

Как правило, все переговоры о покупке недвижимости на Мальорке имеют один и тот же сценарий – заинтересованное в приобретении жилья лицо заявляет о своем намерении, после чего начинается процесс торгов и обсуждение деталей предстоящей сделки. Обычно функции переговорщика с продавцом берет на себя агентство недвижимости, а покупателю, в свою очередь, все интересующие его вопросы приходится обговаривать с риэлторами. Продолжительность переговоров через посредников может быть очень большой и составлять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому если вы настроены приобрести именно этот дом либо квартиру, то стоит запастись терпением. Конечно, переговорный процесс напрямую с продавцом будет проходить намного быстрее, но в этом случае необходимо в совершенстве владеть испанским языком или изъясняться с владельцем жилья на английском, если он им владеет. В качестве альтернативы можно воспользоваться услугами переводчика, однако необходимо быть полностью уверенным в том, что каждое сказанное продавцом слово вы поняли правильно, а он, в свою очередь сумел вникнуть в суть ваших требований и предложений.

Для того, чтобы подтвердить серьезность своих намерений, предложение о покупке недвижимости можно оформить в письменном виде, но только на том языке, которым досконально владеет продавец жилья. Это поможет сэкономить время на переговорах и избежать недопонимания, обусловленного языковым барьером. Этот документ будет являться точкой отсчета и основой будущего диалога с владельцем дома или квартиры, которую вы намерены приобрести. Четко изложенные пожелания в отношении суммы и процедуры оформления сделки позволят избежать в дальнейшем недомолвок и невыясненных моментов. Если в таком предложении будут учтены все нюансы купли-продажи, то у владельца жилья не останется иного выхода, как обсудить с вами каждый из них.

При указании цены, которую вы готовы заплатить за понравившееся жилье, в большей степени стоит руководствоваться здравым смыслом. Изучите ситуацию на рынке недвижимости и сравните среднюю стоимость дома или квартиры подобного класса с той, которую запрашивает конкретный продавец. Но даже если выбранная вами недвижимость предлагается к продаже по гораздо низшей цене, не следует сразу же соглашаться на покупку – назовите свою цифру, которая будет примерно на 10-15% ниже предложенной. Сильно занижать стоимость не стоит, так как часто на этом переговоры и заканчиваются – продавец попросту откажется иметь с вами дела, отдав предпочтение более сговорчивому и состоятельному клиенту. Необходимо также помнить, что разница в 10-15%, о которой вы ведете речь, для разного класса недвижимости может играть решающую роль. Так, предлагать продавцу цену ниже на 10-15%  при покупке квартиры за 100 тысяч евро вполне уместно, однако если речь идет об особняке за 1 млн. евро, то такая скидка будет неуместной.

В процессе переговоров всегда следует помнить о том, что успеха добиваются лишь те покупатели, которые умеют сохранять спокойствие, обладают выдержкой и уверены в своих силах. Проявляйте настойчивость в интересующих вас вопросах, но умейте идти на уступки в незначительных моментах, умело создавая впечатление, что продавец остается в большем выигрыше, чем покупатель. Ваша цель – не только прояснить все ключевые моменты сделки, но добиться того, чтобы в первую очередь она была выгодна вам как покупателю.

Аудит приобретаемой испанской недвижимости

После того, как дом или квартира выбраны, а с их владельцем достигнуто принципиальное согласие о продаже на удовлетворяющих вас условиях, не стоит спешить подписывать частный контракт и передавать продавцу задаток. Такая сделка требует повышенного внимания и принятия соответствующих мер предосторожности, одной из которых является аудит недвижимости.

Он осуществляется специально нанятым для этих целей юристом, которому предстоит сопровождать сделку купли-продажи. И очень часто в ходе проверки жилья выясняется ряд нюансов, которые не были обговорены с продавцом и в случае заключения договора купли-продажи могли бы привести к возникновению серьезных проблем у нового владельца жилья. В первую очередь это касается финансовых аспектов сделки, так как очень часто продавец «забывает» рассчитаться по коммунальным платежам либо уплатить соответствующие налоги, пытаясь переложить ответственность за свои долги на нового владельца недвижимости.

Чтобы избежать подобных недоразумений, аудит испанской недвижимости стоит доверить опытному и квалифицированному юристу, который может разобраться в тонкостях сделки и указать покупателю на недочеты, а то и вовсе отговорить от приобретения жилья в случае, когда велика вероятность после заключения договора столкнуться с серьезными финансовыми проблемами.  Такой специалист должен досконально владеть не только законодательной базой по недвижимости в Испании, но и иметь четкое представление о рыночных ценах и возможных «подводных камнях», которые встречаются на пути покупателя при оформлении всех необходимых документов.

Что же собой представляет аудит недвижимости? В первую очередь, это целый комплекс проверок, которые затрагивают не только юридические, но и архитектурные вопросы. Так, юристу предстоит установить, имеет ли продавец право распоряжаться находящейся в его собственности недвижимостью, в том числе выставлять ее на продажу, и есть ли у него долги, которые автоматически перейдут к новому владельцу жилья в случае, если бывший хозяин откажется их оплачивать. Отдельная проверка с привлечения архитекторов будет касаться перепланировки жилья и выяснения вопроса, были ли внесены конструктивные изменения в план. Если продавец своевременно этого не сделал, то до заключения договора-купли продажи ему необходимо будет узаконить перепланировку либо строительство бассейна, гаража, беседки и т.д. В противно случае ни один испанский банк не выдаст вам кредит на приобретение недвижимости, план которой не соответствует действительности. В случае, когда сделка совершается без привлечения средств ипотеки, на вопросы законности перепланировки либо возведения дополнительных объектов, конечно, можно закрыть глаза, но следует помнить, что все затраты по их оформлению автоматически лягут на нового владельца. А теперь представьте ситуацию, если через год-два вы решили продать купленный дом либо квартиру – в этом случае вам придется в кратчайшие сроки узаконить постройки, выложив за эту процедуру немалые деньги. Поэтому лучше всего договориться с владельцем недвижимости, чтобы он самостоятельно оформил все необходимые документы и предоставил юристу, которые сопровождает сделку, бумаги, подтверждающие правомерность внесения конструктивных изменений. Правда, далеко не каждый продавец готов на это пойти, так как процедура оформления документов длится достаточно долго и требует существенных капиталовложений.

Грамотно проведенный аудит, в ходе которого были выявлены какие-либо недочеты, является прекрасным поводом для того, чтобы продолжить торги с продавцом и снизить стоимость недвижимости.

Основные аспекты аудита

При покупке недвижимости именно юрист определяет, по каким аспектам будет проводиться аудит и какие вопросы необходимо затронуть в первую очередь. В каждом конкретном случае перечень вопросов, которые предстоит выяснить специалисту, будет различным. Однако существуют основные направления аудита недвижимости, по которым каждый юрист обязан прояснить ситуацию.

В первую очередь, ему предстоит определить правомочность продавца жилья на реализацию недвижимости. То есть, является ли дом либо квартира, которую вы намерены приобрести, безраздельной собственностью того, кто выставил ее на продажу, или же она находится в залоге у банка. В ходе аудита неожиданно может выясниться, что у объекта продажи – несколько владельцев, и в этом случае на совершение сделки понадобится их письменное нотариально заверенное согласие. Как правило, для выяснения всех этих вопросов юристу достаточно затребовать в Регистре собственников выписку, которая свидетельствует о том, кто является владельцем недвижимости. Иногда в Регистре собственников указано имя бывшего владельца жилья. Это говорит о том, что новый хозяин не позаботился о том, чтобы переоформить недвижимость на себя в случае ее покупки либо получения по наследству.  В такой ситуации до заключения частного контракта фактического владельца дома или квартиры необходимо обязать соблюсти все формальности и внести свое имя в Регистр собственников, так как в противном случае сама сделка купли-продажи может оказаться под угрозой.

Очень часто при покупке недвижимости в сельской местности Испании будущие владельцы жилья сталкиваются с проблемой, когда права собственности на нее нотариально не заверены. Само свидетельство собственности может быть действительным, однако процедура его оформления спустя длительное время весьма проблематична. Поэтому от покупки такой недвижимости лучше сразу отказаться, так как процедура займет слишком много времени и потребует дополнительных средств на то, чтобы привести все документы в порядок.

Проверка имущественных прав и обременений

Очень важно при покупке недвижимости выяснить, имеет ли на нее кто-либо  преимущественное право собственности. В частности, таки лицом может является арендатор, которому недвижимость сдана по бессрочному договору. В этом случае перед оформлением сделки необходимо получить у арендатора письменное нотариально заверенное подтверждение того, что на данный дом либо квартиру он не претендует, а после ее продажи обязуется освободить помещение в оговоренный срок. В противном случае покупатель может стать жертвой обмана, так как  обладатель преимущественных прав на собственность имеет возможность приобрести жилье за оговоренную сумму у владельца в любой момент до того, как оно будет продано третьему лицу. И если в такой ситуации подписать частный контракт, который предусматривает внесение задатка, то запросто можно лишиться денег – в последний момент выяснится, что объект уже сменил владельца, и предъявлять претензии по поводу депозита некому.

Вообще же покупка недвижимости, которая сдается в аренду, имеет ряд отрицательных моментов. В первую очередь, заключение договора купли-продажи совершенно не обязывает арендаторов покидать жилье, так как они могут воспользоваться своим правом съемщиков недвижимости и оставаться в ней до истечения срока договора. Если договор аренды, к примеру, был подписан на 5 лет, то даже по решению суда таких жильцов вам выселить не удастся. Поэтому в случае, если понравившийся дом либо квартира сданы в аренду, от их покупки лучше всего отказаться.

Проверка задолженностей, взысканий, арестов и запретов

В каждом частном контракте, который предшествует заключению договора купли-продажи, присутствует пункт о том, что объект сделки не имеет коммунальной задолженности, не находится по залогом, арестом и запретом на отчуждение. Однако на практике то, что прописано в контракте, не всегда соответствует действительности. Поэтому во время аудита особое внимание уделяется именно этим аспектам, так как в случае, когда сделка уже состоялась, все долги по недвижимости со стороны ее бывшего владельца автоматически становятся достоянием нового собственника. Необходимую информацию по ипотеке, долгам, арестам и прочим обязательствам продавца можно найти в Регистре собственников.

Долги как таковые не играют роли при приобретении недвижимости в случае, если продавец готов их погасить до полписания договора купли-продажи либо после него, получив причитающуюся ему сумму, что отдельно оговаривается при заключении сделки. Таким же образом решается вопрос, если продаваемое жилье находится в залоге у банка, который выдал в свое время продавцу кредит. Если все эти нюансы выяснены и согласованы до момента совершения сделки, то опасаться нечего. Гораздо хуже, когда продавец пытается скрыть свои долги и переложить их на нового владельца недвижимости. Поэтому очень важно, чтобы юрист, проводящий аудит жилья, досконально прояснил ситуацию, что позволит покупателю в будущем избежать финансовых проблем, взяв на себя по незнанию чужие долги.

Особое внимание следует уделить проверке оплаты местных налогов – на землю и недвижимость. Соответствующую информацию можно получить в муниципалитете, который при необходимости обязан предоставить справку о том, что продавец жилья имеет либо не имеет задолженности. Если эту информацию не проверить, то очень велика вероятность того, что впоследствии возмещать налоги придется покупателю.

Проверка документов, необходимых для заключения договора купли-продажи

Перед тем, как соблюсти все формальности по приобретению недвижимости в Испании и поставить подпись в договоре купли-продажи, следует тщательно проверить весь пакет документов, который предоставляется нотариусу при заключении сделки. Сделать это необходимо до того, как процесс покупки недвижимости вступит в свою финальную стадию, и стороны подпишут договор. Поэтому юристу, который представляет интересы покупателя. Необходимо потребовать у продавца либо агентства недвижимости копии всех необходимых документов.

Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются покупатели в процессе приобретения жилья за рубежом, заключается в некорректном описании выставленного на продажу объекта в соответствующих документах. Так, фактические ошибки могут содержаться в таких сведениях, как размер земельного участка, определение его границ, планировка жилья, наличие дополнительных конструкций и сооружений на территории владения и т.д. Эти недочеты могут быть связаны не только с невнимательностью при составлении документов, но и с внесением различного рода изменений, которые не были узаконены либо по ряду причин не отображаются в представленных бумагах. Особое внимание следует обратить на то, чтобы все произведенные изменения – перепланировка, строительство на участке дополнительных сооружений либо их снос – носили легальный характер. Если существуют документы, подтверждающие это, то внести изменения в описание объекта будет довольно просто, хотя на это и потребуется некоторое время. Однако в случае, когда изменения не были узаконены, следует дополнительно проконсультироваться со специалистами и выяснить, можно ли их легализовать после приобретения недвижимости. Если по каким-либо причинам сделать это невозможно, то от покупки выбранного жилья лучше отказаться.

Еще одной причиной, по которой описание недвижимости в документах может быть составлено некорректно, является попытка умышленного введения покупателя в заблуждение. Поэтому юрист, представляющий интересы покупателя, должен иметь возможность осмотреть объект, сделать замеры земельного участка и сфотографировать недвижимость, чтобы иметь на руках доказательную базу в случае, если продавец решил путем обмана завысить стоимость жилья. Проверка должна отображать такие детали, как наличие парковки, бассейна, дополнительных строений и т.д. Причем, во время сверки результатов аудита и имеющихся в наличии у продавца документов следует обратить внимание, чтобы все дополнительные сооружения были внесены в общее описание, а не предоставлялись в виде отдельных документов. Заверение каждого из них потребует отдельных нотариальных расходов и может обойтись покупателю в довольно внушительную сумму.

В случае, когда ошибки содержатся в нотариально заверенных документах, подтверждающих право собственности продавца на недвижимость, от такой покупки лучше отказаться. Восстановить истину и корректно оформить сделку в этой ситуации не удастся. К тому же, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы с изменением имени владельца недвижимости в Регистре собственников. В идеале в подобной ситуации устранить все неточности и ошибки должен продавец. Но даже если подобная договоренность будет достигнута, нет никакой гарантии, что сделать это ему все же удастся.

Немаловажным аспектом при аудите недвижимости является вопрос частоты смены ее владельца. Его в обязательном порядке следует прояснить, чтобы удостоверится, что жилье не меняло своего владельца на протяжении последних четырех лет. Если смена владельца имела место, то стоит выяснить, не являлся ли бывший собственник жилья нерезидентом, так как согласно действующему в Испании законодательству в этом случае он должен был уплатить налоговый сбор в размере 5% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если сбор был уплачен, то беспокоиться не о чем, если же нет, то его придется оплачивать нынешнему владельцу дома либо квартиры, иначе в противном случает эти затраты лягут на плечи нового собственника.

Проверка кадастровой записи

Регистр собственников на Мальорке содержит ряд важной информации о владельцах недвижимости, включая ее детальное описание, планы и снимки, сделанные из воздуха. Это – прекрасный источник сведений о жилье, которое вы собираетесь приобрести, поэтому во время аудита недвижимости первый шаг заключается в проверке кадастровой записи.

Юристу, сопровождающему сделку и представляющему интересы покупателя, не составит особого труда получить соответствующую выписку из Регистра собственников, на основании которой впоследствии проводится сверка данных, указанных в документах с тем, как реально выглядит выставленный на продажу объект. В частности,  выписка из регистра собственников позволяет узнать не только о том, является ли продавец подлинным владельцем  недвижимости, но и уточнить заявленные в документах размеры земельного участка, сверить планировку жилья, узнав, вносились ли какие-либо конструктивные изменения и были ли они узаконены, а также получить данные о том, какой размер муниципальных налогов предстоит ежегодно уплачивать будущему собственнику дома либо квартиры.

При аудите недвижимости специалист вправе затребовать и получить в Регистре собственников любой отчет, который касается проверяемого жилья. И, в первую очередь, выяснить его кадастровый номер, что существенно облегчит проверку уплаты налогов в случае обращения в муниципалитет. Если известен точный адрес объекта, то можно без особого труда отыскать его кадастровый номер в интернете на специализированных сайтах, где помимо общей информации будет представлен детализированный план объекта.

Проверка документов в отделе городского планирования

Нередко аудит недвижимости требует обращения в местный отдел городского планирования. Такой запрос может быть связан, в первую очередь, с неточностями описания недвижимости в предоставленных продавцом документах. Именно в отделе городского планирования содержится достоверная информация о размерах земельного участка и конструктивных изменениях, вносимых в жилье. Специалисты отдела могут дать ответ на вопрос о том, можно ли узаконить дополнительные постройки или перепланировку, если это не было своевременно сделано продавцом до момента выставления недвижимости на продажу. А также выяснить, есть ли возможность последующего расширения и перепланировки объекта новым владельцем на законных основаниях.

Следует учитывать, что проблема незаконного строительства на Майорке последние годы существенно обострилась, поэтому за разъяснениями в отдел городского планирования стоит обратиться даже в том случае, если квартира приобретается у инвестора в только что построенном доме.

Основные вопросы, которые следует уточнить при покупке недвижимости

Перед тем, как подписать частный контракт, поинтересуйтесь у юриста, проводившего аудит недвижимости, ответами на ряд вопросов. Это касается коммунальных долгов и неуплат налогам нынешнего владельца жилья, выявления возможных претендентов на приобретаемые дом либо квартиру, описи имущества в случае, если жилье продается с мебелью. В ситуации, когда особняк приобретается на морском побережье, следует уточнить, были ли соблюдены при его возведении все необходимые требования, так как строительство в 500-метровой прибрежной зоне в Испании по закону запрещено. В случае, если в роли продавца выступает оффшорная компания, следует выяснить, был ли ею уплачен специальный налог в размере 3%, которым облагаются подобные сделки.

admin
About admin
Этапы покупки недвижимости